CZĘSTO ZADAWANE PYTANIA
-
Jakie dokumenty potrzebne są do wyceny domu jednorodzinnego w trakcie budowy
-
Jakie dokumenty potrzebne są do wyceny działki niezabudowanej
-
Jakie dokumenty potrzebne są do wyceny nieruchomości komercyjnej
-
Skąd mogę pobrać dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości
-
Czym różni się wartość rynkowa nieruchomości od ceny nieruchomości
Wycena nieruchomości jest to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się oszacowania wartości nieruchomości. Przez określanie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do niej.
Opinie o wartości nieruchomości sporządzają rzeczoznawcy majątkowy w formie operatu szacunkowego. Wskazana w nim wartość nieruchomości jest wykorzystywana np. w procesie udzielania kredytu hipotecznego, podziału majątku czy dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży.
Wyceną nieruchomości zajmują się licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi. Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego zawodu regulowany jest przepisami prawa. Aby móc wyceniać nieruchomości trzeba posiadać specjalne uprawnienia zawodowe nadawane przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. W celu weryfikacji każdego rzeczoznawcę majątkowego można prosić o okazanie posiadanych uprawnień zawodowych.
Wszyscy rzeczoznawcy majątkowi są wpisani do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Jest to rejestr publicznie dostępny. Można w nim sprawdzić, czy dana osoba posługująca się tytułem zawodowym "rzeczoznawca majątkowy", faktycznie posiada uprawnienia do szacowania nieruchomości.
Poniżej link do rejestru znajdującego się na stronach internetowych administracji rządowej:
https://www.gov.pl/web/inwestycje-rozwoj/centralny-rejestr-rzeczoznawcow-majatkowych
Wycenę nieruchomości wykonuje się dla konkretnego, określonego celu, aby udokumentować wartość rynkową (lub inną wartość) nieruchomości.
Poniżej podajemy przykładowe, najpopularniejsze cele dla których sporządza się wyceny nieruchomości:
- wycena dla potrzeb sprzedaży/ zakupu nieruchomości
- wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy (kredyty hipoteczne, pożyczki hipoteczne, leasing)
- wycena dla potrzeb sprawozdań finansowych (np. wartość godziwa, ustalenie wartości początkowej dla celów amortyzacji, aporty)
- wycena dla potrzeb podatkowo – skarbowych (np. darowizny, spadki, zachowki)
- wycena dla potrzeb ustalenia renty planistycznej,
- wycena dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego
- wycena dla potrzeby ustalenia wartości służebności przesyłu i odszkodowań z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
- wycena dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia z nieruchomości (np. pod budowę drogi)
Wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, często jest dokumentem obligatoryjnym w różnych sytuacjach. Poniżej wymieniamy przykładowe sytuację, kiedy taką wycenę należy sporządzić:
- Pożyczka lub kredyt hipoteczny – jeśli nieruchomość ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności, Bank będzie wymagał określenia jej wartości rynkowej.
- Postępowania administracyjne – w przypadku gdy gmina chce naliczyć opłatę adjacencką lub rentę planistyczną, może to zrobić jedynie w oparciu o sporządzony operat szacunkowy dla tego celu.
- Wywłaszczenie pod inwestycje celu publicznego – dla potrzeb określenia odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości, który zostaje pozbawiony praw do swojej nieruchomości.
- Ustanowienie służebności przesyłu – jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe chce ustanowić odpłatną służebność przesyłu na nieruchomości, w celu określenia wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości konieczne jest sporządzenie operatu szacunkowego
- Sprawozdania finansowe – przykładowo gdy zajdzie konieczność ustalenia wartości początkowej środka trwałego dla potrzeb amortyzacji
- Podział majątku – jeśli w skład majątku wchodzą nieruchomości, a strony niedojdą do porozumienia co do sposobu podziału majątku lub jego wartości, wycena nieruchomości jest dokumentem mogącym stanowić podstawę do zawarcia porozumienia
- Sprawy spadkowe – w przypadku dziedziczenia nieruchomości wycena nieruchomości pozwoli określić wartość spadku, dokonać jego uczciwego podziału, jak również może służyć jako podstawa do obliczenia wartości zachowku.
- Sprawy sądowe – w sprawach sądowych, których przedmiotem są nieruchomości.
- Aktualizacja opłat roczny z tyt. użytkowania wieczystego – wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może zostać zaktualizowana jedynie w oparciu o sporządzony operat szacunkowy dla tego celu. Jeśli użytkownik wieczysty nie zgadza się z wysokością nowej opłaty, może zlecić wykonanie kontrwyceny, na której może opierać swoje racje w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO).
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem, który przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowy musi zawierać informacje niezbędne do sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Część elementów znajdujących się w wycenie nieruchomości jest obligatoryjna, część zależy jedynie od rzeczoznawcy majątkowego lub zleceniodawcy, który może wymagać, aby dodatkowe elementy znalazły się w operacie szacunkowym.
Obligatoryjnymi elementami operatu szacunkowego są:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości;
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Proces wyceny nieruchomości widziany ze strony osoby zamawiającej wycenę przedstawia się następująco:
- Ustalenie celu dla którego ma być sporządzona wycena oraz dokładne określenie przedmiotu i zakresu wyceny.
- Przekazanie dokumentacji nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu.
- Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza oględziny na nieruchomości (oględziny samej nieruchomości oraz jej otoczenia, sporządza dokumentację zdjęciową oraz wykonuje inne czynności, które mogą okazać się konieczne, jak np. pomiar powierzchni budynków, budowli, lokali)
- Przygotowanie wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
- Przekazanie gotowego dokumentu Zleceniodawcy.
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Może się zdarzyć, że po weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej lokalu
- podstawa nabycia praw do lokalu – akt notarialny
- zaświadczenie ze spółdzielni – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- wypis z kartoteki lokali (opcjonalnie)
- przedwstępna umowa kupna/sprzedaży – w przypadku zakupu lokalu (opcjonalnie)
- umowa z deweloperem wraz z załącznikami – w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym
- rzut lokalu (jeśli został sporządzony)
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Może się zdarzyć, że po weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia praw do nieruchomości – akt notarialny
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dokument nie starszy niż 3 miesiące)
- mapa zasadnicza
- zgłoszenie budynku do użytkowania lub pozwolenie na użytkowanie
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – w przypadku zakupu
- dokument potwierdzający powierzchnię użytkową budynku np. projekt budynku lub jego inwentaryzacja
- dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Może się zdarzyć, że po weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia praw do nieruchomości – akt notarialny
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dokument nie starszy niż 3 miesiące)
- mapa zasadnicza
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – w przypadku zakupu
- pozwolenie na budowę
- projekt budynku
- dziennik budowy
- kosztorys prac budowlanych/remontowych
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Może się zdarzyć, że po weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia praw do nieruchomości – akt notarialny
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – w przypadku zakupu
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dokument nie starszy niż 3 miesiące)
- mapa zasadnicza
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli obowiązuje)
- wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (jeżeli brak planu miejscowego)
- decyzje administracyjne: pozwolenie na budowę, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli były wydane)
- dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Może się zdarzyć, że po weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia praw do lokalu – akt notarialny
- zaświadczenie ze spółdzielni – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – w przypadku zakupu lokalu
- umowa z deweloperem wraz z załącznikami – w przypadku zakupu lokalu od dewelopera na rynku pierwotnym
- umowa najmu jeżeli lokal jest wynajmowany
- rzut lokalu
- dokumenty potwierdzające wydatki operacyjne: opłaty administracyjne, podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości, koszty zarządzania nieruchomością, koszty napraw bieżących i konserwacji.
Poniżej wymieniamy podstawowe dokumenty wymagane do sporządzenia wyceny. Ze względu na dużą różnorodność nieruchomości komercyjnych, różną ich specyfikę, po wstępnej weryfikacji okazanych dokumentów rzeczoznawca majątkowy poprosi o przedstawienie dodatkowych dokumentów koniecznych do sporządzenia wyceny nieruchomości komercyjnej. Nie zawsze wszystkie wymienione dokumenty będą obligatoryjne do sporządzenia wyceny nieruchomości.
- numer księgi wieczystej
- podstawa nabycia praw do nieruchomości – akt notarialny
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dokument nie starszy niż 3 miesiące)
- mapa zasadnicza
- zgłoszenie budynku do użytkowania lub pozwolenie na użytkowanie
- przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – w przypadku zakupu
- dokument potwierdzający powierzchnię użytkową budynku np. projekt budynku lub jego inwentaryzacja, rzuty pomieszczeń
- umowy najmu jeżeli nieruchomość jest wynajmowany
- dokumenty potwierdzające wydatki operacyjne: podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości, koszty zarządzania nieruchomością, koszty napraw bieżących i konserwacji
- dokument potwierdzający dostęp do drogi publicznej
Poniżej wskazujemy urzędy, do których należy zgłosić się aby uzyskać podstawowe dokumenty dotyczące nieruchomości, które mogą być potrzebne zarówno do sporządzenia wyceny nieruchomości jak i jej sprzedaży.
- Wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków, lokali, oraz wyrys z mapy ewidencyjnej
Dokumenty można pobrać w starostwach powiatowych lub w urzędach miast na prawach powiatów. Najczęściej wydawaniem dokumentów zajmują się wydziały geodezji.
Przykładowo:
- Warszawa – dokumenty można zamówić w siedzibie Biura Geodezji i Katastru przy ul. Sandomierskiej 12 lub w dowolnym urzędzie dzielnicy.
- powiat otwocki – dla nieruchomości położonych na terenie powiatu otwockiego wypisy oraz wyrys z mapy ewidencyjnej można zamówić w Starostwie Powiatowym w Otwocku, w Wydziale Geodezji i Kartografii przy ul. Komunardów 10 w Otwocku.
- powiat miński – dla nieruchomości położonych na terenie powiatu mińskiego wypisy oraz wyrys z mapy ewidencyjnej można zamówić w Starostwie Powiatowym w Mińsku Mazowieckim, w Wydziale Geodezji i Kartografii przy ul. Kościuszki 3 w Mińsku Mazowieckiem.
2. Mapa zasadnicza
Dokumenty można pobrać w starostwach powiatowych lub w urzędach miast na prawach powiatów. Najczęściej wydawaniem dokumentów zajmują się wydziały geodezji lub powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej
Przykładowo:
- Warszawa – mapy można zamówić w siedzibie Biura Geodezji i Katastru przy ul. Sandomierskiej 12 lub w dowolnym urzędzie dzielnicy.
- powiat otwocki – dla nieruchomości położonych na terenie powiatu otwockiego mapy można zamówić w Starostwie Powiatowym w Otwocku, w Wydziale Geodezji i Kartografii, Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej przy ul. Górnej 13 w Otwocku.
- powiat miński – dla nieruchomości położonych na terenie powiatu mińskiego mapy można zamówić w Starostwie Powiatowym w Mińsku Mazowieckim, w Wydziale Geodezji i Kartografii, w Referacie Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej przy ul. Kościuszki 3 w Mińsku Mazowieckiem.
3. Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego Wypisy i wyrysy z planu zagospodarowania przestrzennego udostępniają wydziały zajmujące się planowaniem przestrzennym w poszczególnych gminach.
Przykładowo:
- Warszawa – wypisy i wyrysy dla nieruchomości położonych na terenie m. st. Warszawy można zamówić w Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy przy ul. Marszałkowska 77/79 lub w urzędzie dzielnicy, na terenie której znajduje się interesująca Nas nieruchomość np. Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Targówek, ul. Kondratowicza 20, 00-983 Warszawa
- Józefów, powiat otwocki – dla nieruchomości położonych na terenie miasta Józefów wypis i wyrys z planu miejscowego można zamówić w Referacie Zagospodarowania Przestrzennego, Urząd Miasta Józefowa ul. Kardynała Wyszyńskiego 1, 05-420 Józefów.
- Wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Wypisy i wyrysy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego udostępniają wydziały zajmujące się planowaniem przestrzennym w poszczególnych gminach.
Przykładowo:
- Warszawa – wypisy i wyrysy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości położonych na terenie m. st. Warszawy można zamówić w Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy przy ul. Marszałkowska 77/79 lub w urzędzie dzielnicy, na terenie której znajduje się interesująca Nas nieruchomość np. Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Targówek, ul. Kondratowicza 20, 00-983 Warszawa
- Józefów, powiat otwocki – dla nieruchomości położonych na terenie miasta Józefów wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego można zamówić w Referacie Zagospodarowania Przestrzennego, Urząd Miasta Józefowa ul. Kardynała Wyszyńskiego 1, 05-420 Józefów.
Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Odbiorcy wycen nieruchomości często pytają, czy oszacowana wartość nieruchomości to jest wartość netto czy brutto? Czy zawiera podatek VAT, czy nie? Jeśli tak to w jakiej wysokości?
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów, tak więc oszacowana wartość rynkowa jest wartością netto, tj. nie uwzględniającą podatku VAT.
Rzeczoznawca określający wartość nieruchomości robi to w oparciu o zasady wynikające z przepisów prawa oraz ze standardów zawodowych wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Definicja wartości rynkowej zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami brzmi następująco: „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.
Ceny notowane na rynku nieruchomości są wynikiem konkretnych decyzji uczestników tego rynku, działających z bardzo różnych pobudek, często w sytuacjach przymusowych lub niewiedzy. Decyzje podejmowane przez uczestników rynku nie są niejednokrotnie wynikiem zachowań i warunków, które muszą zaistnieć, abyśmy mieli do czynienia z wartością rynkową zdefiniowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W związku z czym spotykane są transakcje, które powszechnie są uznawane za zakupy „okazyjne”, tj. poniżej wartości rynkowej, jak również transakcje, gdzie strona kupująca „przepłaca”, czyli kupuje powyżej wartości rynkowej. Najczęściej z cenami poniżej wartości rynkowej mamy do czynienia, gdy sprzedający sprzedaje nieruchomość w sytuacji wymuszonej, pod presją czasu. Ceny powyżej wartości rynkowej spotykamy np. w sytuacji, gdy komuś zależy na danej nieruchomości ze względów np. sentymentalnych i jest w stanie za nią zapłacić dużo więcej od klienta, której tej więzi z daną nieruchomością nie posiada. Czynników, które powodują zakup nieruchomości powyżej jak i poniżej wartości rynkowej jest bardzo wiele.
PTS Nieruchomości świadczy kompleksową obsługę transakcji sprzedaży nieruchomości, zarówno nieruchomości mieszkaniowych jak i nieruchomości komercyjnych.
Nasze usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomości świadczymy dla jednej stronie transakcji, tak, aby nie było wątpliwości, w imieniu kogo działamy i kogo interesy reprezentujemy. Przy transakcjach sprzedaży działamy na podstawie umów na wyłączność. Uważamy, że tylko taki model działania jest uczciwy dla naszych Klientów.
W ramach sprzedaży nieruchomości przeprowadzimy Ciebie i Twoją nieruchomość przez cały proces sprzedaży:
- zweryfikujemy stan prawny nieruchomości
- przygotujemy strategię sprzedaży, która da możliwość uzyskania najwyższej ceny sprzedaży
- przygotujemy profesjonalną ofertę sprzedaży
- wykonamy analizę rynku w celu określenia ceny ofertowej dla Twojej nieruchomość
- zamieścimy baner reklamowy na Twojej nieruchomości
- zamieścimy ofertę sprzedaży w serwisach branżowych
- skontaktujemy się z podmiotami potencjalnie zainteresowanymi Twoją nieruchomością
- będziemy prezentować nieruchomość potencjalnym Klientom
- będziemy wspomagać Ciebie w negocjacjach z Kupującymi
- przygotujemy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości
- pomożemy przygotować niezbędne dokumenty do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości
Najczęściej wymagane dokumenty do sprzedaży nieruchomości zostały wymienione poniżej. Należy podkreślić, że ostatecznie notariusz, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, podejmie decyzję o liście koniecznych dokumentów. Ponad to, strony transakcji mogą ustalić pomiędzy sobą szerszy zakres okazywanych dokumentów.
- Numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej,
- Podstawa nabycia praw do nieruchomości, czyli jeden z niżej wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji (wydaje gmina),
- Zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych (opcjonalnie).
Najczęściej wymagane dokumenty do sprzedaży nieruchomości zostały wymienione poniżej. Należy podkreślić, że ostatecznie notariusz, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, podejmie decyzję o liście koniecznych dokumentów. Ponad to, strony transakcji mogą ustalić pomiędzy sobą szerszy zakres okazywanych dokumentów.
- Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
- Numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej (jeśli została założona),
- Podstawa nabycia - czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- Zaświadczenie, z którego wynika, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz zaświadczenie o braku zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych (opcjonalnie).
Najczęściej wymagane dokumenty do sprzedaży nieruchomości zostały wymienione poniżej. Należy podkreślić, że ostatecznie notariusz, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, podejmie decyzję o liście koniecznych dokumentów. Ponad to, strony transakcji mogą ustalić pomiędzy sobą szerszy zakres okazywanych dokumentów.
- Numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej
- Podstawa nabycia - czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
- Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo),
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina),
- Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji
Najczęściej wymagane dokumenty do sprzedaży nieruchomości zostały wymienione poniżej. Należy podkreślić, że ostatecznie notariusz, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, podejmie decyzję o liście koniecznych dokumentów. Ponad to, strony transakcji mogą ustalić pomiędzy sobą szerszy zakres okazywanych dokumentów.
- Numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej
- Podstawa nabycia praw do nieruchomości, czyli jeden z wymienionych dokumentów:
- wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny etc.,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
- nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
- nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,
- Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
- Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (wydaje starostwo),
- Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wydaje gmina),
- Zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uchwałą Rady Gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji.
Koszty podatkowe oraz notarialne przy transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości ponosi przeważnie strona kupująca, chyba że strony transakcji ustalą inaczej.
Główne koszty przy zakupie nieruchomości to:
- Podatek PCC lub VAT – zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC – 2%) lub podatku od towarów i usług (VAT – 8% lub 23%). Kwestia rodzaju opodatkowania jest i jego wysokości jest ustalana każdorazowo indywidualnie dla każdej nieruchomości.
- Taksa notarialna – wynagrodzenie pobierane przez notariusza sporządzającego umowę sprzedaży. Maksymalne stawki taksy notarialnej są ustalane w formie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Obecne maksymalne stawki taksy notarialnej prezentują się następująco:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Wszystkie kwoty są podane w wartości netto, należy do nich doliczyć VAT w stawce 23%.
- Wpis prawa własności w księgę wieczystą – 200 zł
- Opłaty za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z aktu notarialnego – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę
- Inne opłaty, które mogą się pojawić w zależności od charakterystyki konkretnej nieruchomości
Wycenę nieruchomości stanowiącej spadek (lub jego część) sporządza się np. dla potrzeb zgodnego rozliczenia spadku pomiędzy spadkobiorcami, ustalenia wartości zachowku lub dla potrzeb zgłoszenia wartości spadku do urzędu skarbowego i opłacenia należnego podatku (uwaga: organ podatkowy ma prawo do podważenia zadeklarowanej wartości i może domagać się dopłaty należnego podatku).
Wycena nieruchomość dla potrzeb ustalenia wartości spadku nieznacznie różni się od wycen wykonywanych np. dla potrze sprzedaży czy zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Określa się wartość rynkową nieruchomości przyjmując stan nieruchomości z dnia otwarcia spadku (chwila śmierci spadkodawcy), a poziom cen aktualny na datę sporządzenia wyceny. W przypadku gdy od otwarcia spadku mija kilka lub kilkanaście lat, często problematyczne staje się ustalenie stanu nieruchomości w dniu otwarcia spadku.
Wycenę nieruchomości stanowiącej spadek (lub jego część) sporządza się między innymi dla potrzeb ustalenia wartości zachowku. Wycena nieruchomość dla potrzeb ustalenia wartości zachowku różni się nieznacznie od wycen wykonywanych np. dla potrze sprzedaży czy zabezpieczenia wierzytelności (np. kredytu hipotecznego). Określa się wartość rynkową nieruchomości przyjmując stan nieruchomości z dnia otwarcia spadku (chwila śmierci spadkodawcy), a poziom cen aktualny na datę sporządzenia wyceny. W przypadku gdy od otwarcia spadku mija kilka lub kilkanaście lat, często problematyczne staje się ustalenie stanu nieruchomości w dniu otwarcia spadku.
Przeprowadzenie podziału majątku jest konieczne np. w momencie rozwodów. Nieruchomości stanowią przeważnie najwartościowsze aktywo, które posiadali małżonkowie i którego określenie wartości jest bardzo istotne dla każdej ze stron. W celu ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej majątek wspólny należy sporządzić wycenę nieruchomości w formie operatu szacunkowego, sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
O FIRMIE
Rzeczoznawca majątkowy, wycena nieruchomości Warszawa, operat szacunkowy, wycena przedsiębiorstwa, wycena maszyny i urządzeń. Doradztwo na rynku nieruchomości. Pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości, pośrednictwo przy sprzedaży przedsiębiorstw.
PTS Nieruchomości
Telefon: (+48) 737 46 46 82
e-mail: biuro@pts-nieruchomosci.pl